“Negli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti.

Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti”.

Lo prevede il nuovo articolo 2-bis, comma 1-ter, del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), come modificato dal DL Semplificazioni pubblicato ieri in Gazzetta Ufficiale che punta a rimuovere gli ostacoli burocratici allo sviluppo della rigenerazione urbana per consentire significativi interventi sul patrimonio edilizio esistente ed anche per migliorarne le prestazioni energetiche e di sicurezza antisismica.

Fino a ieri, infatti, l’articolo 2-bis, comma 1-ter, del TUE prevedeva che “in ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo”.

Demolire e ricostruire con maggiori volumi ma stesse distanze

Ovvero, le ricostruzioni conseguenti alle demolizioni potevano rispettare le distanze preesistenti (generalmente minori di quelle imposte alle nuove costruzioni) a patto di conservare l’area di sedime, il volume e l’altezza preesistenti. Se invece si voleva ‘spostare’ l’edificio o aumentarne il volume o l’altezza, si dovevano osservare le distanze vigenti al momento della nuova costruzione.

Il DL ha fatto decadere questa regola lasciando il posto ad una maggiore libertà di ricostruire un edificio diverso (di volume maggiore e di diversa sagoma e altezza) ma mantenendo le distanze preesistenti.

Modifiche ai prospetti degli edifici

Inoltre, all’articolo 3, comma 1, lettera b) del TUE, il DL Semplificazioni aggiunge: “Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (Dlgs 42/2004)”.

Ricostruzione con diversa sagoma, prospetti e sedime

Conseguentemente, il DL interviene sull’articolo 3, comma 1, lettera d) che definisce gli ‘interventi di ristrutturazione edilizia’, modificando, in particolare, la definizione dei lavori di demolizione e ricostruzione.

Fino a ieri, il TUE prevedeva che “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica”.

Il DL Semplificazioni modifica il testo in questo modo: “nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.